LTV·DTI·DSR 완벽 정리
부동산 매매를 준비하거나 주택담보대출 상담을 받다 보면
반드시 듣게 되는 용어가 있습니다.
바로 LTV, DTI, DSR입니다.
이 세 가지는 모두
“대출이 얼마나 가능한가?”를 판단하는 기준이지만,
각각 바라보는 관점과 역할은 완전히 다릅니다.
이 글에서는
1. 개념
2. 계산 방식
3. 실제 적용 구조
4. 왜 대출이 막히는지
를 한 번에 정리합니다.
LTV란 무엇인가?
담보 가치 대비 대출 한도
LTV(Loan To Value)는
주택 가격 대비 대출 가능 비율을 의미합니다.
즉,
“이 집을 담보로 얼마까지 빌려줄 수 있는가?”
를 판단하는 담보 중심 규제입니다.
LTV 계산식
LTV 예시
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주택 가격: 5억 5천만 원
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LTV 70% 적용 시
담보 기준 최대 대출 가능 금액: 3억 8,500만 원
LTV의 특징
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소득은 전혀 보지 않음
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집값·지역·규제지역 여부가 핵심
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“이론상 최대 한도”에 불과
LTV는 ‘대출이 가능한지’를 결정하지 않는다
‘얼마까지 가능할 수 있는지’만 보여준다
DTI란 무엇인가?
연소득 대비 주택대출 상환 능력
DTI(Debt To Income)는
연소득 대비 주택 관련 대출의 원리금 상환 비율입니다.
즉,
“이 소득으로 주택대출을 감당할 수 있는가?”
를 판단하는 소득 기반 규제입니다.
DTI 계산식
DTI 예시
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연소득: 7,000만 원
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주택담보대출 연간 상환액: 2,500만 원
DTI의 특징
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주택담보대출만 포함
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신용대출·자동차 할부 등은 제외
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과거에 주력으로 쓰이던 지표
현재는 DSR 규제가 더 강력해
DTI는 보조 지표로 활용되는 경우가 많습니다.
DSR이란 무엇인가?
모든 금융부채를 포함한 최종 규제
DSR(Debt Service Ratio)은
연소득 대비 모든 금융부채의 원리금 상환 비율입니다.
즉,
“이 사람이 가진 모든 빚을 이 소득으로 감당할 수 있는가?”
를 보는 가장 강력한 규제 기준입니다.
DSR 계산식
DSR에 포함되는 항목
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주택담보대출
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신용대출
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마이너스통장
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자동차 할부
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학자금 대출
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카드론 등
거의 모든 금융부채가 포함
DSR 예시
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연소득: 7,000만 원
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주담대 상환액: 2,500만 원
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신용대출 상환액: 500만 원
DSR 규제 기준
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일반 차주: DSR 40%
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일부 완화·정책 대상: 50% 내외
DSR이 초과되면 대출은 승인되지 않는다
LTV·DTI·DSR 한눈에 비교
| 구분 | 기준 | 포함 범위 | 규제 강도 |
|---|---|---|---|
| LTV | 집값 | 담보 기준 | 낮음 |
| DTI | 소득 | 주택대출 | 중간 |
| DSR | 소득 | 모든 대출 | 가장 강함 |
