ltv는 되는데 대출이 안되는 이유

집을 사려고 은행에 갔더니 이런 말을 듣습니다.

“LTV 70%면 3억 8,500만 원까지 가능하죠.”
그런데 실제로는
“대출이 어렵습니다.” 혹은 “생각보다 한도가 적습니다.”

이 상황은 의외가 아니라 매우 흔한 케이스입니다.
이유는 간단합니다.

LTV는 ‘가능할 수도 있는 최대치’일 뿐, 실제 승인 여부는 다른 기준이 결정하기 때문입니다.
그 “다른 기준”의 중심이 바로 DSR입니다.

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1) LTV는 “담보 기준의 상한선”일 뿐이다

LTV는 말 그대로
집값(담보가치) 대비 대출 비율입니다.

집값이 5.5억이고
LTV가 70%면
→ 담보 기준으로는 3.85억까지 가능

하지만 이건 “담보 관점”에서의 최대치이지,
내 소득으로 그 돈을 갚을 수 있는지는 LTV가 판단하지 않습니다.

즉, LTV는 ‘상한선’이고
실제 대출 실행은 ‘상환능력(DSR)’이 좌우합니다.

2) 진짜 최종 관문은 DSR이다 (대출이 막히는 1순위)

DSR은
연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다.

여기서 중요한 포인트:

“주담대만” 보는 게 아니라
신용대출, 마이너스통장, 자동차할부, 학자금, 카드론 등 ‘모든 금융부채’가 합산됩니다.

이런 경우 DSR로 막히기 쉽다

이미 신용대출이 있다
마이너스통장(한도만 있어도) 보유 중
자동차 할부가 남아 있다
기존 전세자금대출이 있다
카드론·현금서비스 이력이 있다

결론: LTV가 넉넉해도 DSR이 초과되면 ‘승인 불가’가 뜹니다.

3) “DSR 40%”가 의미하는 바: 한도가 자동으로 줄어든다

많은 사람이 착각하는 부분이 있습니다.

“DSR 40%면, 연소득의 40%만큼 대출이 가능하다는 뜻인가요?”

거의 맞지만, 정확히는 이렇게 이해해야 합니다.

연소득이 7,000만 원이면
DSR 40% 기준에서
→ 연간 원리금 상환액 총합이 2,800만 원을 넘으면 안 됩니다.

그런데 주담대는 보통 원금+이자를 오랜 기간 갚기 때문에
“빌릴 수 있는 원금”은 생각보다 빨리 줄어듭니다.

즉,
LTV가 3.85억을 허용해도
DSR 40% 안에 들어오기 위해서는
→ 실제 승인 금액이 3.85억보다 크게 낮아질 수 있습니다.

4) ‘금리’가 오르면, 같은 소득이라도 한도가 줄어든다

DSR은 결국 “연간 상환액” 기준이라서
금리가 오르면 이자가 늘고 → 연간 상환액이 늘고 → DSR이 커집니다.

같은 연봉이어도

금리 3%일 때 가능했던 금액이
금리 5%가 되면 불가능해지는 이유가 여기 있습니다.

정리하면
금리 상승 = DSR 악화 = 대출 한도 축소입니다.

5) 만기(대출 기간)가 짧게 잡히면 DSR이 급격히 나빠진다

DSR은 “연간 원리금”을 보니까
대출기간이 짧을수록 원금을 더 빨리 갚아야 해서
연간 상환액이 커집니다.

예를 들어 같은 3억이라도

40년 만기 → 연간 상환 부담 낮음 → DSR 유리
20년 만기 → 연간 상환 부담 큼 → DSR 불리

그래서 은행에서 “만기를 길게 잡으면 한도가 늘 수 있다”는 말이 나옵니다.
(물론 총이자 부담은 늘 수 있어, 별도로 판단 필요)

6) ‘마통’은 사용 안 해도 DSR에 잡히는 경우가 많다

실무에서 정말 흔한 함정입니다.

“마이너스통장 있는데 안 쓰는데요?”

은행은 “안 쓴다”보다
‘쓸 수 있는 한도’ 자체를 부채로 간주하는 방향으로 평가하는 경우가 많습니다.

특히 한도 규모가 크면
DSR 계산에서 상환액이 잡혀
주담대 한도를 깎아먹는 일이 생깁니다.

“마통을 정리하면 한도가 늘 수 있다”는 조언이 흔한 이유가 이것입니다.

7) ‘주택가격’ 산정이 내가 생각한 집값이 아닐 수도 있다

LTV는 집값을 기준으로 계산되는데
그 집값이 실거래가(내가 사는 가격)와 다를 수 있습니다.

은행 실무에서는 지역/상품에 따라 다음 중 하나를 쓰는 경우가 있습니다.

KB시세
한국부동산원 시세
감정평가액
실거래가

만약 내가 5.5억에 샀지만
은행 기준 가격이 5.2억으로 잡히면

LTV 70% 기준 최대치가
→ 3.64억으로 줄어듭니다.

“LTV 70%인데 왜 3.85억이 안 나오죠?”의 숨은 원인이 이 케이스입니다.

8) 기타로 한도를 깎는 현실적인 요소들

DSR과 LTV 외에도 다음이 실제 승인에 영향을 줍니다.

소득 인정 방식: 프리랜서/자영업자는 인정 소득이 낮게 잡힐 수 있음
재직기간: 짧으면 보수적 산정 가능
부채 성격: 카드론·현금서비스 이력은 심사에 불리
신용점수: 금리뿐 아니라 한도에도 영향
동일인 대출 한도: 은행 내부 리스크 기준 존재

즉, 규제 3종(LTV·DTI·DSR)은 “대표 기준”이고,
최종 승인에는 은행 내부 신용정책도 함께 작동합니다.

결론: “LTV는 되는데 안 되는” 가장 흔한 공식

한 문장으로 정리하면 이겁니다.

LTV는 ‘집 기준 상한선’이고, DSR은 ‘사람 기준 최종 관문’이다.

그래서 현실에서는

LTV로는 가능해 보이는데
DSR(및 은행 내부 심사)에서 막혀서
→ 실제 대출이 안 나오거나, 한도가 줄어드는 일이 생깁니다.

ltv는 되는데 대출이 안되는 이유